管理会社にペット騒音の対応依頼をする注意点と効果的な方法
賃貸マンションにおける、近隣のペット騒音の悩み。

その悩みを大家や管理会社に苦情を申し入れても、十分に対応いただけない場合があります。

ここでは管理会社に対するペットの騒音対応依頼について、詳しくご説明します。

この記事が、ペットトラブルのお役に立てば幸いです。


不動産管理会社によるマンションの管理の実情

まず不動産管理会社とは、大家（賃貸住宅の所有者）と管理業務委託契約を結び、マンションの維持・管理を行う会社です。

そしてマンション管理は大家による直接管理と、管理委託契約を結んだ不動産管理会社による管理に大別されます。

ただし入居時に賃貸借契約を交わした不動産会社が必ずしも管理会社になるわけではなく、別会社に管理を委託している場合もあります。

そして多くの場合、管理業務委託契約には入居者管理が含まれます。

入居者管理には、賃料集金代行・賃料滞納への対応・苦情対応などの業務があり、ペットの騒音苦情もこれらに含まれると考えられます。

さらに賃貸借契約では、貸主から借主に対して「良好な住まいを提供する義務」が課されています。

この管理業務委託契約の「入居者管理」と賃貸借契約の「良好な住まいを提供する義務」により、管理会社には、著しい騒音が住民の生活を脅かす恐れがある場合、騒音をやめさせる義務があると考えられます。

ただしペット騒音に対する管理会社の対応が、必ずしも十分であるとは限りません。

これには、次の理由が考えられます。

管理会社に課せられた対応義務とは

不動産管理会社に課される対応義務には、所定の範囲があります。

管理会社の義務は共用部分の維持・管理であり、専有部分（住民それぞれの生活環境）で発生した問題への立ち入り義務はありません。

そのため管理会社のペット騒音に対する一般的な対応は、以下で留まりがちです。

  • エレベータなど共用部分に騒音注意の張り紙を行う
  • 騒音を発生させる住民に軽い注意を促す
  • 騒音を契約違反とした契約解除の催告は稀にしか行わない
これらに共通するのは、対応義務を理由とするのではなく、サービスの一環としてペット騒音に対応している点です。

中にはペット騒音の住民と直接やり取りするように促される場合もあり、管理会社によって対応には大きな差があります。

そして騒音が賃貸借契約上の違反行為に当たる場合、大家または管理会社は賃貸借契約を破棄できるとされています。

ただし賃貸借契約の規定である借地借家法では借主の立場が強く保護されており、生活音を少しこえるレベルの騒音が発生している事を理由とした、賃貸借契約の一方的な解除は困難です。

特にペット飼育可としている以上、ペット騒音を理由とした一方的な契約解除は難しいでしょう。

ただしペット飼育自体を禁止している賃貸住宅では、一方的な契約解除の可能性もあります。

本来禁止されているペット飼育を行い、それに伴う騒音被害が発生している以上、契約上の債務不履行と見なされる恐れがあります。

その場合に管理会社へのペットの騒音報告に対しては、より具体的に対処していただける場合があります。

参照：ペット禁止賃貸でのペット飼育に契約解除が認められる場合

話は戻りますが、ペットの騒音に対する管理会社の対応が十分でない理由として、裁判による多大な時間と費用損失を回避するべきと考えている側面があります。

結果として積極的な対応が行われず、騒音トラブルに介在しようとしないケースが多く見られます。

その場合、私たちは効果的なアクションを考えなければなりません。


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ペット騒音に対する効果的なアクション

前述のように、管理会社にはペット騒音に対応しづらい理由があります。

その場合には、以下のアクションが効果的です。

騒音被害を伝え、マンション内の別室移転を提案する

これは騒音自体を回避するための提案です。マンション内に空室がある場合は居室の移転をお願いしてみましょう。

ただし賃貸借契約の内容によっては部屋が指定されているため、契約内容の確認が必要です。

管理会社に具体的な騒音被害を複数回に渡ってお伝えし、最終的に別室への移転願いを提案すると良いでしょう。

また、より誠実にお願いするためには内容証明郵便での請求が効果的です。

文章にてご自身の意思をお伝えになることで、より強い請求感と送付の証拠が残ります。

参照：ペットトラブルでの内容証明郵便の作成方法と送付マニュアル

対応依頼と同時に飼育改善方法を提案する

管理会社は中立な立場を保たなければなりません。

苦情の中には住民同士の不仲による虚偽報告もあり、誤った情報に基づく対応をした場合、住民の良好な生活を損なう恐れがあります。

そのため、ペット騒音の苦情に対しても具体的な事実確認をするまで、行動しづらいのです。

その場合には、騒音被害の実情をお伝えになると同時に、具体的な改善方法をご提案されるのが効果的です。

具体的には、管理会社に対して以下を報告します。

  • どのような被害か
  • なにが原因か
  • どのような改善策で解決するか
実際に騒音被害を受けている方の「こうすれば解決するのに」というご意見、それが具体的な解決策です。

管理会社も騒音被害の具体的な対策が分かれば、注意を促しやすくなります。

ただし相手が聞く耳を持たない場合や、管理会社の対応があまりに悪い場合、この提案は効果はないでしょう。

その場合、私たちはより積極的な行動をしなければなりません。

管理会社または騒音相手に内容証明郵便を送付する

管理会社に積極的な対応を請求する方法として内容証明郵便による請求があります。

ただ前提として、管理会社に住民間のトラブルを仲介する義務はありません。

そのため内容証明郵便の請求文面には、管理会社に対応義務がある部分を探し、その点を指摘する必要があります。

また管理会社から直接やり取りを促された場合、個人的に該当飼い主に対して内容証明郵便を送付する方法もあります。

ただしその場合、民事調停や裁判など法的手段を検討していることを前提としたものになりやすく、平穏な問題解決を目指すためには、その文面にも十分な配慮が必要です。

時には直接的に「争うつもりはなく、ただ騒音を抑えるために協力したい」など平穏な文面を記載する方法も効果的です。

参照：ペットトラブルでの内容証明郵便の作成方法と送付マニュアル

また、管理を委託した所有者である大家にも管理義務は残ります。

そのため所有者である大家に直接対応を請求し、大家から管理会社への働きかけを期待する方法もあります。

しかし通常は直接大家に連絡した場合、委託している管理会社に連絡するよう求められるため、最終的な経路となるでしょう。

この様に管理会社に対する報告には、管理背景への配慮が効果的です。

より平穏なトラブル解決に向けて、ご活用いただければ幸いです。